Le régime fiscal des plus-values ​​de cession immobilière

Les plus-values ​​réalisées lors de la cession d’un bien immobilier à titre onéreux sont, en principe, passibles de l’impôt sur la plus-value. Une exception est que les résidences principales en France ne sont PAS soumises aux plus-values.

Qui est imposable ?

L’impôt sur les plus-values ​​immobilières s’applique aux particuliers qui réalisent une plus-value sur une résidence secondaire ou un autre bien résidentiel ou d’investissement qui n’est pas une résidence principale :

• Directement;
• par l’intermédiaire de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (par exemple, les sociétés immobilières) ;
• par l’intermédiaire de FCPI ou d’actions FPI (« fonds de placement dans immobilier »).

Les plus-values ​​réalisées par les professionnels dans le cadre de leur activité sont soumises à la règlementation fiscale liée aux BIC (bénéfices industriels ou commerciaux) ou BNC (bénéfices non commerciaux).

Quelles opérations sont imposables ?

Seules les plus-values ​​réalisées lors de cessions à titre onéreux sont imposables telles que :

• Ventes;
• Échanges;
• Apports à une société;
• parts ou produits d’adjudication de biens indivis, autres que ceux provenant d’une succession, ou d’une acquisition entre époux ou pacsés avant ou pendant le mariage/pacs (ou par des concubins pendant la période de cohabitation).

Quels actifs sont imposables ?

• les immeubles (viabilisés ou non), les droits portant sur les immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, baux emphytéotiques) ;
• les actions de sociétés à prépondérance immobilière (lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés relevant des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI).

Les biens faisant partie du patrimoine professionnel d’une personne et qui génère une plus-value lors de la vente sont soumis au régime des plus-values ​​professionnelles.

Quels transferts sont exonérés ?

Il existe un certain nombre de transferts qui sont exonérés de l’impôt sur les gains en capital. Il s’agit de virements concernant :

• propriété constituant la résidence principale du cédant au jour du transfert, y compris toutes les “dépendances” immédiates et nécessaires (ce que les Français appellent d’autres bâtiments dans le même lot, y compris, mais sans s’y limiter, les installations de stockage, les garages, les dépendances, etc. ) transférées simultanément avec le bien concerné ;
• les résidences secondaires des contribuables qui acquièrent une résidence principale : il est possible pour un vendeur d’être totalement exonéré lors du premier transfert d’une résidence secondaire dès lors que :
  • le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (en direct ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,
  • ils réaffectent le prix de vente, en tout ou en partie, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté à leur résidence principale dès son achèvement ou son acquisition.
    • En cas d’utilisation partielle du prix de vente, la plus-value est exonérée à concurrence de la différence entre le montant utilisé et le prix de vente.
• les biens immobiliers (appartements, maisons, terrains à bâtir) détenus depuis plus de 22 ans pour le montant imposable uniquement à l’impôt sur le revenu (en revanche, les cotisations sociales ne sont exonérées qu’après 30 ans) ;
• un bien immobilier dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ;
• les biens immobiliers appartenant aux titulaires de pensions ou de cartes séniores, à condition qu’ils ne soient pas assujettis à la Taxe Impôt sur la Fortune immobilière et que leurs revenus imposables soient inférieurs à un certain seuil ;
• la vente de l’ancienne résidence principale de personnes âgées vivant actuellement en maison de retraite ou d’adultes handicapés placés en foyer d’accueil à condition que :
  • la vente a lieu dans les deux ans suivant l’entrée dans l’établissement,
  • le bien n’a pas été occupé depuis son entrée dans l’établissement,
  • les personnes ne sont pas redevables de l’ISF et leurs revenus fiscaux sont inférieurs à un certain seuil ;
• les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’expropriation, lorsque la condition de réinvestissement de l’indemnité ou du prix d’achat ou de construction d’un autre immeuble dans l’année est remplie ;
• le partage ou l’adjudication de l’indivis lorsque l’indivis résulte d’une succession, d’une acquisition par les époux ou pacsés avant ou pendant le mariage/PACS, ou d’une acquisition par les concubins pendant la cohabitation seule ;
• le droit de surélever un immeuble, achevé au plus tard le 31 décembre 2020, à condition que l’acquéreur s’engage à construire et achever les locaux destinés à l’habitation dans les quatre ans suivant l’achat ;
• les immeubles appartenant à certains contribuables non résidents, dans la limite d’une seule résidence et d’une plus-value de 150 000 € (imposition au-delà). Plusieurs conditions doivent être remplies, notamment être domiciliées fiscalement en France depuis au moins 2 ans à tout moment avant la cession ;
• des biens immobiliers bâtis ou non bâtis (ou des droits y afférents), réalisés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2020, à des organismes en charge du logement social ou à tout autre cessionnaire, sous réserve que ce dernier s’engage, par une mention aux actes de vente, pour construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition (l’exonération est proportionnelle à la surface des logements sociaux construits) ;
• des biens immobiliers bâtis ou non bâtis (ou des droits y afférents), réalisés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2020, au profit d’une collectivité territoriale, un EPCI (établissement public de coopération intercommunale), dans le but de sa rétrocession à un organisme en charge du logement social dans un délai d’un an ;
• les titres de sociétés à prépondérance immobilière, à condition que l’associé cédant les détienne depuis plus de 22 ans, ou lorsqu’il occupe l’un des immeubles de la société à titre de résidence principale ;
• immeubles échangés dans le cadre de certains regroupements ou opérations assimilées.

Comment sont calculées les plus-values ​​?

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix ​​de transfert

Le prix réel comme indiqué dans l’acte est le prix de transfert retenu. Ça peut être:

• majoré de certaines charges et indemnités (par exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur) ;
• diminué de certaines charges, définies par décret, qui sont à la charge du vendeur (par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, cout des diagnostics obligatoires, etc.)

Prix ​​d’acquisition

Il s’agit du prix payé lors de la première acquisition du bien comme indiqué dans l’acte authentique, ou de la valeur indiquée dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation, si le bien vendu a été transmis par succession ou donation. Il peut être majoré des frais et dépenses spécifiques listés ici :

• les frais liés à l’acquisition à titre gratuit, y compris les droits de mutation (droits de succession ou de donation) qui sont retenus pour leur montant réel, sur justification, et doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur ;
• les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux, qui sont déduits soit pour leur montant réel, sur justification, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition) ; en cas de vente d’un immeuble construit par le vendeur sur un terrain acquis antérieurement, le forfait de 7,5 % est basé uniquement sur le prix d’acquisition du terrain ;
• les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration courus soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, à condition que le contribuable vende le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu’il ait été aménagé (hors terrains nus) ; en cas de vente d’un bien construit par le vendeur sur un terrain précédemment acquis, le taux forfaitaire de 15% est calculé sur le prix d’acquisition du terrain auquel s’ajoute le cout des travaux de construction réalisés avant l’achèvement du propriété
• le cout des routes, des réseaux et des services publics.

Bon à savoir : Pour la vente d’un bien immobilier acquis dans le cadre du régime fiscal des immeubles à rénover : le prix d’acquisition est composé du prix d’achat du bien auquel il faut ajouter le montant des travaux effectués. 

L’impôt sur le revenu sur la plus-value est de 19% et le montant des cotisations sociales est de 17,2%.

Quelles sont les déductions ?

Déductions pour durée de détention

Aucune déduction n’est faite pour les cinq premières années de propriété. Par la suite, la déduction est progressive en fonction de la durée de la période de détention.  

Les déductions sont différentes pour l’impôt sur le revenu et la taxe de sécurité sociale.

• Le montant soumis à l’impôt sur le revenu est éligible à un abattement de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année ; puis 4% pour la 22e année.

Cette progression conduit à une exonération totale après 22 ans.

• Le montant soumis aux prélèvements sociaux est éligible à un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6e à la 21e année ; 1,60 % pour la 22e année ; puis 9% pour chaque année de détention de la 23e à la 30e année.

Cette progression conduit à une exonération totale après 30 ans.

Déductions exceptionnelles sur les plus-values ​​de cession de terrain

Les plus-values ​​réalisées par les particuliers sur la vente de terrains à bâtir ou d’immeubles édifiés dans des zones à forte demande (zone A et A bis) en vue de la construction de logements collectifs bénéficient d’un abattement exceptionnel.

Le taux de l’abattement de droit commun est fixé à 70 %, et il peut atteindre 85 % sous certaines conditions.

Cette indemnité s’applique sous deux conditions, à savoir que

• la « promesse » ou « compromis de vente » a été signé entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020,
• l’acte de vente définitif est conclu au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l’avant-contrat.

Obligations de déclaration et de paiement

L’impôt sur le revenu relatif à la plus-value due est déclaré et payé :

• au bureau de la publicité foncière lors de la vente d’un immeuble ou de droits afférents à un immeuble (le notaire prélève le montant de la taxe sur le prix de vente) ;
• au bureau des impôts lors de la vente d’actions de sociétés à prépondérance immobilière.

ATTENTION : Le montant du gain en capital réalisé doit être déclaré dans la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle il a été réalisé. Exemple : pour un acte de vente signé en 2017, le montant de la plus-value est reporté dans la déclaration de revenus 2017 déposée en 2018.

Cas spéciaux

Vente d’un bien acquis avec démembrement de propriété

• En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble suite au décès de l’usufruitier, entrainant l’absorption de l’usufruit dans la nue-propriété (qui a été reçue par donation ou succession) : le prix d’acquisition retenu est la valeur de la pleine propriété au jour de la transmission de la nue-propriété.

Le point de départ pour le calcul de la durée de détention est la date de la donation de la nue-propriété ou de l’ouverture de la succession.

• Dans le cas d’une vente de la pleine propriété d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire (chacun pour ses droits respectifs), l’opération peut générer une plus-value pour l’usufruitier, pour le nu-propriétaire, ou pour les deux . Le prix d’acquisition de chaque droit est celui figurant dans l’acte d’acquisition (à titre onéreux ou gratuit) de chacun. Le prix de cession doit être ventilé de manière à faire apparaitre séparément la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit.

Le point de départ pour le calcul de la durée de conservation est la date d’acquisition du droit (acte de vente, acte de donation, ouverture de succession).

Exemple : Monsieur Dupont achète une maison et quelques années plus tard il en cède la nue-propriété à son fils. Pour l’usufruitier (M. Dupont), la durée de détention est calculée à partir de la date d’achat initial du bien et pour le nu-propriétaire (le fils) la date de la donation est prise en compte.

Vente d’un bien détenu en copropriété

En cas de vente d’un bien commun, chaque copropriétaire est imposé personnellement sur toute plus-value réalisée sur la fraction du prix de vente correspondant à sa part dans la copropriété.

La taxe additionnelle sur les plus-values ​​immobilières

Il existe une taxe supplémentaire sur les plus-values ​​immobilières supérieures à 50 000 €. Elle concerne toutes les ventes réalisées par les particuliers, à l’exception des ventes de terrains à bâtir et des ventes défiscalisées (biens détenus depuis plus de 30 ans et résidences principales).

Taxe sur les ventes de terrains nus devenus éligibles à l’aménagement

Cette taxe concerne la première vente d’un terrain par des particuliers après son zonage en zone à bâtir. Il est facultatif (laissé à l’appréciation des communes) et constitue un impôt forfaitaire (10% de la plus-value réalisée).